Аналитика вторичного рынка недвижимости в екатеринбурге

Содержание

В Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья за месяц снизилась на 0,4% и составила 72 519 руб. За месяц объектов на рынке стало больше на 0,1% (или 9,01 тыс. объектов), говорится в сообщении аналитиков Уральской палаты недвижимости (УПН). Объем предложения комнат снизился на 0,7% (1,36 тыс. объектов), в пригороде Екатеринбурга предложения стало меньше на 4,9% (685 квартир). Сроки экспозиции объектов на рынке составляют четыре месяца.

Как следует из данных аналитиков, в центре квартиры подешевели на 0,7% (до 101 398 руб. за кв. м). Жилье в районах, приближенных к центру (Автовокзал, Ботаника, Втузгородок, Шарташский рынок и другие), незначительно подорожало: плюс 0,1% за четыре недели и оценивается в 77 376 руб. за кв. м. В Академическом, на ЖБИ, Широкой речке, Уралмаше цены в среднем снизились на 0,5%, квартиры здесь приобретают по 66 465 руб. за кв. м. В отдаленных районах (Лечебный, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Кольцово, Медный) наблюдается падение на 0,2%, до 50 808 руб. за кв. м в среднем. На Елизавете, Сортировке, Химмаше цены не изменились, здесь квадратный метр в среднем стоит 59 391 руб. за кв. м.

Если смотреть по типам квартир, то наиболее заметное снижение произошло на «брежневки»: минус 1,2%. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 62 606 руб. за кв. м, уточняется в сообщении УПН. За последний месяц в городе подешевели квартир с четырьмя и более комнатами – 75 053 руб. за кв. м. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры стали дешевле на 0,1%, их выставляют по 77 646 руб. за кв. м. и 70 896 руб. за кв. м соответственно.

На вторичном рынке жилья Екатеринбурга начался тектонический сдвиг. Новое «подводное» течение пока почти незаметно, но в обозримом будущем оно может привести к возникновению на карте города «депрессивных кварталов», стоимость жилья в которых может опуститься чуть ли не до нулевой отметки. Портал METRTV.ru изучил процессы, происходящие в течение последнего года на рынке жилой «вторички» и выявил 8 явно наблюдаемых трендов, о существовании которых полезно знать как покупателям, так и продавцам жилья.

Тренд 1. Растёт количество сделок

Основная примета екатеринбургского рынка жилья образца 2017 года – рост покупательской активности. По данным Уральской палаты недвижимости, за 8 месяцев текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2016 года) количество сделок с вторичными квартирами выросло на 8%. На первичном рынке рост составил 19%.

Тренд 2. Объём предложения не даёт расти цене

С января по октябрь 2017 года цены на екатеринбургскую «вторичку» опустились в среднем на 2,4%, то есть до 46,48 тыс. руб. за кв. м. Это на 13,3 % меньше пикового показателя, который был достигнут в феврале 2015 года. Объём предложения на вторичном рынке постепенно снижается (на 1,1% за последний месяц). Тем не менее, количество выставленных на продажу объектов ещё весьма велико. Сегодня в Екатеринбурге продаётся 9,76 тыс. вторичных квартир и 1,7 тыс. комнат, в городах спутниках – ещё 0,9 тыс. квартир. Плюс на первичном рынке представлено 17 тыс. квартир, в том числе 3,8 тыс. – в уже сданных новостройках.

Читайте также:  Качественная мебель для гостиной отзывы

Тренд 3. Продаются квартиры только из первой пятёрки

По оценкам риэлторов, только 30% квартир, продающихся в Екатеринбурге, предлагаются по рыночной цене. И больше половины выставленных объектов почти гарантировано не будут проданы, если владелец не сменит тактику.

Подобные «примелькавшиеся» квартиры эксперты советуют снимать с продажи и выставлять после некоторого перерыва. Тогда они будут восприниматься как новое предложение и получат второй шанс на привлечение внимания покупателей. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях продажи вторичного жилья.

Тренд 4. Квартиры без ремонта перестали продаваться

Практически все опрошенные риэлторы отмечают, что в 2017 году почти нет спроса на «убитые» квартиры.

Также встречаются случаи проведения предпродажного ремонта, чего в предыдущие годы не наблюдалось.

Тренд 5. Появился спрос на дорогие квартиры

В 2017 году в достаточно заметных количествах стали продаваться квартиры стоимостью от 10 млн руб. как замечает Елена Фаррахова, если раньше подобные объекты могли экспонироваться годами без единого просмотра, то сейчас их достаточно активно смотрят и покупают. Продажи квартир от 5 миллионов тоже пошли в рост.

Тренд 6. Падает спрос на «возрастное» жильё

Третий год на рынке жилья условия диктует покупатель. Следствием этого стал рост требований, предъявляемых к приобретаемым объектам, и в частности снижение спроса на старое и некомфортное жильё.

Впрочем, из общей тенденции выбиваются квартиры, расположенные в стратегически важных точках.

Тренд 7. Начали формироваться районы трущоб

Пока ни о каких трущобах и фавелах в Екатеринбурге речи не идёт. Более того, сегодня достаточно активно расселяются и застраиваются кварталы ветхих двух- и трёхэтажек. Однако на этом благостном фоне у горожан начало формироваться понимание того, что у того или иного квартала (в том числе, квартала новостроек) может не быть рыночных перспектив, то есть жильё в нём через несколько лет, а может и раньше, перестанет пользоваться спросом, потеряет ликвидность и упадёт в цене.

Практически все опрошенные эксперты отмечают снижение в 2017 году спроса на однокомнатные квартиры и на комнаты в коммуналках. Именно комнаты стали откровенным аутсайдером рынка.

Эксперты замечают, что если не произойдёт никаких перемен, то в перспективе некомфортные для проживания дома и кварталы (в том числе и достаточно недавно построенные), превратятся в трущобы, квадратный метр в которых стоит очень дёшево, а жильцы – не самые благополучные граждане.

Тренд 8. Покупатели вторички не верят в престижность высоких этажей

Одна из примет сегодняшнего рынка ПЕРВИЧНОГО жилья – упор на более высокие характеристики квартир, расположенных на высоких этажах. Застройщики постоянно подчёркивают, что в таких квартирах чище воздух и из них открываются красивые виды. Покупатели вторичного жилья имеют по поводу высоких этажей собственное мнение.

Вообще Екатеринбург — этот тот город, где высокие цены на квартиры оправданны. Недвижимость дорожает там, где идет развитие экономики и крутятся деньги и где удобно жить — есть школы, университеты, больницы, парки, стадионы, современные торговые центры и возможность путешествовать по стране и миру.

В прошлом году в Екатеринбурге сдали привычный миллион квадратных метров жилья. Эксперты считают такой объем оптимальным. С одной стороны, у покупателей есть выбор, а цены на квартиры в новостройках при этом растут умеренными темпами, а с другой — застройщики чувствуют себя уверенно.

За год цены выросли в среднем на 10%, а в отдельных девелоперских проектах рост достиг 20–30%. Цены двигала дешевая ипотека — ключевой компонент развития стройкомплекса. В первом полугодии 2018 года ставки падали, и покупатели спешили оформить сделку. После того как ЦБ поднял ключевую ставку, а банки вслед за этим начали пересматривать условия кредитования, побудительным мотивом для покупки квартиры стали негативные ожидания и мысли вроде «Надо скорее успевать».

Читайте также:  Ленточная пила makita bpb180z

Почему 2019 год — особенный?

Вторая половина 2019 года станет сложнее и для покупателей, и для строителей. Как считается, к объективным причинам, таким как инфляция, удорожание топлива, энергоресурсов и стройматериалов, прибавится уникальный контекст — запущенные на полную мощь поправки в 214-ФЗ.

Застройщики, которые работали по договорам долевого участия, не смогут привлекать средства от покупателей напрямую. Вместо бесплатных денег в обязательном порядке начнет действовать система эскроу-счетов: вклады дольщиков до сдачи объекта заморозят на специальных счетах, а компании смогут строить либо на свои деньги, либо на банковские кредиты.

Министр строительства Свердловской области Михаил Волков ожидает, что стоимость жилья в новостройках вырастет на 6-7%. Цены поднимут компании, которые станут пользоваться банковскими кредитами. Величина комиссии будет зависеть от наполняемости эскроу-счета и темпов продаж квартир.

Цены вырастут, стройки остановятся. Последствия реформы долевого строительства для Свердловской области

Фактор законодательных новелл повлияет лишь на часть строящегося жилья. Проекты со степенью готовности от 30% и долей продаж от 10% будут реализовываться по старым правилам. Поэтому влияние трансформации рынка на цены будет отложенным, предполагает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Михаил Хорьков, аналитик УПН:

— Что касается утверждений, что переход на эскроу-счет тут же приведет к росту себестоимости стройки, то они пока остаются декларациями. Да, по сравнению с прошлым годом цены выросли. Да, в настоящий момент по отдельным сегментам плавный рост продолжается. Но по сравнению с концом прошлого года рынок пришел к охлаждению и ситуация стабилизировалась. Заметных движений в ценах, объеме предложений и сделок не происходит.

Что будет с ценами?

Подорожание произойдет через год-полтора, когда завершится строительный цикл начатых по старым правилам проектов. Банковская ставка по проектному финансированию колеблется от 6% до 13%, а себестоимость строительства увеличится на 13–15%. При стоимости квадратного метра жилья в 50 тысяч рублей нужно будет дополнительно изыскать примерно 6 тысяч рублей (влияние банковских процентов). Удорожание логичнее всего переложить на трех участников: застройщика, генподрядчика и покупателя, делится мнением знакомый девелопер.

Основатель компании Aleka Group Александр Матофаев, считает, что застройщики пойдут по пути оптимизации рабочего процесса, чтобы сохранить разумную маржинальность. Речь идет о снижении энергоемкости и материалоемкости строительных работ.

Александр Матофаев, директор компании Aleka Group:

— Очевидно, что доход застройщиков после 1 июля снизится. Повлияет ли это на цены? Существенно — нет. В Екатеринбурге вводится и строится много жилья и есть высокая конкуренция среди застройщиков. В долгосрочной перспективе это будет удерживать цены в пределах статистической погрешности, а изменения возможны на уровень инфляции. Хотя не исключено, что в отдельных проектах удорожание будет заметнее.

На текущий момент в Екатеринбурге нераспроданными остаются больше 22 тысяч квартир. Чтобы продавцы смогли переложить возросшие затраты на конечных потребителей, нужно, во-первых, сокращение выбора, во-вторых, снижение конкуренции. Пока этого не происходит. Также на рынке не растет и число покупателей.

Строители призывают относиться к возможному росту стоимости «квадрата» как к данности. Деньги дольщиков, за счет которых строились дома, заместят банковскими кредитами, и это не пройдет бесследно.

Виктор Кривошеин, генеральный директор РСГ-Академическое:

— Застройщики фактически лишаются бесплатных средств соинвесторов. При этом для покупателей долевого жилья ситуация двойственная. С одной стороны, существенно снижаются их риски. С другой стороны, само жилье обойдется дороже, поскольку за все нужно платить. Тем, кто приобретает готовые квартиры, придется просто принять рост цен как данность, без каких-либо компенсирующих преимуществ. Так что этой категории покупателей стоит поторопиться с приобретением жилья.

Сейчас ситуация на рынке, который начал ощущать недостаток ипотечных денег, ровная: объемы продаж хоть и снизились, но остаются на высоком уровне, а стремительный рост перешел к стабилизации. Если девелоперы не найдут выход, то избыточное предложение начнет влиять на поведение продавцов гораздо заметнее, и вернется практика акций, распродаж и скидок.

Читайте также:  Современная электроника в автомобиле

Как изменится качество жилья?

Как прогнозируют специалисты агентств недвижимости, строительным компаниям, чтобы удержать цены на прежнем уровне, придется снижать качество продукта.

Павел Сенюк, риелтор:

— Цена на квартиры в новостройках, которые станут продавать с применением эскроу-счетов, вырастут минимум на 10%. Либо понизится качество. Сохранить стоимость квадратного метра можно будет только за счет уменьшения издержек: алюминиевая проводка, двери из «фольги», высота потолков 2,5 метра, оконные проемы под потолок, утеплитель из пенопласта и другие «экономические улучшения».

Если этот прогноз и справедливый, то он касается не всех проектов. Например, застройщик жилого комплекса «Нагорный», который строится на пересечении улиц Татищева — Токарей, не собирается экономить на потребительских свойствах жилья.

Из панорамных окон верхних этажей ЖК «Нагорный» открывается вид и на центр Екатеринбурга, и на пруд.

Стройка первого дома идет по старым правилам, и, соответственно, никакого удорожания не предвидится. Второй дом начнут возводить в третьем квартале этого года и продавать через эскроу-счета. Но разницы в качестве новоселы не заметят.

Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов УГМК-Застройщик:

— Да, для экономии средств выгоднее делать здание из газобетонных блоков, так как в этом случае получится меньше нагрузка на каркас, дешевле и быстрее. Но по потребительским характеристикам кирпичу нет равных. И мы не будем отступать от нашей стратегии — строить все дома из кирпича. Материал обладает звукоизолирующими свойствами и устойчивостью к перепадам температур. То есть летом в квартирах будет прохладнее, а зимой — теплее.

Почему концепция жилья так важна?

Еще одна тенденция, которая проявилась в первом полугодии, — рынок становится поляризованным. Это значит, что выделилась группа строителей, у которых, несмотря на общую стагнацию рынка, дела будут идти хорошо. Причина — в удачной концепции и месторасположении.

На привлекательность жилья окажет влияние окружающая инфраструктура — транспортная и социальная. Например, наличие школ с высоким рейтингом в периоды высокой рождаемости увеличивает ценность квартир в домах, прикрепленных к таким школам.

В этом контексте интересными выглядят проекты на ВИЗе. Новую жизнь району в прошлом году дала реконструкция улично-дорожной сети вокруг Центрального стадиона. Жители получили не только широкую улицу Татищева, которая переходит в проспект Ленина, но и обновленный парк, который объединил в единую концепцию общественные пространства возле футбольной арены, и отстроенную с нуля престижную школу № 1 на Верх-Исетском бульваре.

Евгений Мордовин:

Опыт квартальной застройки в Екатеринбурге в последние пять лет показал, что за ней будущее: квартиры в таких домах продаются быстрее, и все ведущие застройщики переориентируются на него. Такая конфигурация дает возможность насытить жилой комплекс разнообразными опциями.

В ЖК «Нагорный» запроектированы большой фитнес-центр с 25-метровым бассейном, супермаркет и кафе-пекарня, а двор жилого комплекса надежно защищен и загорожен от машин.

Сейчас самый удачный момент улучшить свои жилищные условия, и откладывать покупку не стоит, советуют банкиры. Подробнее про то, как ипотека влияет на рынок недвижимости и поведение покупателей, читайте через две недели — в следующей серии нашего спецпроекта.

Роскомнадзор убил Telegram-бота 66.RU.
Подписывайтесь на резервный канал.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector